NIKREALTY
Главная | Каталог статей | Регистрация | Вход
Суббота
24.06.2017
18:26
Приветствую Вас Гость | RSS
Главная » Статьи » Инвестиции в недвижимость Дубай » Общая Информация

Правовые Аспекты Владения Недвижимостью в Объединенных Арабских Эмиратах
Вне всякого сомнения, Объединенные Арабские Эмираты вообще, и Дубай в частности переживают бум строительства. Этот бум, как ожидается, продолжится в течение нескольких последующих лет. Хотя это не первая строительная волна в ОАЭ, поскольку основной бум строительства происходил в 70-ые годы.

Одно главное различие между текущим бумом и бумом 70-ых в величине проектов, доле и объеме вовлеченных инвестиций. По разным оценкам на сегодняшний день инвестиции составляют десятки миллиардов дирхамов – сумма, которая не может идти в сравнение со скромным объемом инвестиций 70-ых.

Другое различие между ними в роли, которую играет правительство. Бум 70-ых опирался на частный сектор, и причастность правительства была минимальна. Правительство вмешалось только за тем, чтобы восстановить баланс на рынке, когда цены повысились до невероятного уровня. В текущем строительстве правительство играет более важную роль .

Природа строительных проектов также отличает этот бум строительства от более раннего. Нынешние проекты имеют глобальный масштаб и мировидение. Проекты как Burj Al Arab, Palm Island, Dubai Tower, Emirates Hills, Dubai Marina и Dubai Festival City выгодно выделили Дубай на мировой арене. Еще одно отличие проявляется в существовании специализированных компаний, ведущих развитие строительства. Такие компании как Emaar, акционерное общество с больше чем сорока тысячами акционеров, Nakheel и Addar в Абу-Даби занимаются разработкой текущих проектов. Если в буме строительства 70-ых развитие во главе проектов стояли непрофессионалы, то в текущем строительном росте специализированные компании имеют международных консультантов, инженеров, конструкторские бюро и менеджеров по проектам.

Последнее, но важное отличие между двумя волнами состоит в юридической природе таких проектов. Более ранний бум строительства был ограничен простым правом владения недвижимостью: землей, виллами или отдельными зданиями. Текущий бум строительства вовлекает более сложные модели: долгосрочные арендные договоры сроком до 99 лет, фактически частное владение в комплексах, владение жилыми секциями, кондоминимумами и что более интересно, владение недвижимостью иностранными гражданами. Новые модели владения собственностью дают почву для размышления над беспрецедентными юридическими вопросами.

Отправной точкой в этих вопросах можно считать Конституцию ОАЭ. Статья 121 наделяет федеральное правительство законодательным правом по всем вопросам, связанным с правом собственности на недвижимость. Хотя несколько статей Гражданского кодекса ОАЭ от 1985, которые имеют отношение к правам собственности на недвижимость, гласят, что Федеральное Правительство не регулирует эти вопросы относительно граждан ОАЭ. В законодательстве отдельных Эмиратов также отсутствует урегулирование этого вопроса. Передача собственности гражданам ОАЭ регулируется нормативными документами. Таким образом, следует признать, что пока не появится федерального законодательства, вопросы собственности решаются в соответствии с законами каждого эмирата.

Как отмечалось выше, в Гражданском кодексе есть несколько статей, касающихся вопросов собственности. Юридические аспекты, связанные с вопросами аренды, особенно аренды сельскохозяйственных угодий, освещены в статьях 742-848. Статья 1134 и далее определяет право на владение собственностью. Эти статьи также регулируют такие аспекты в вопросах собственности как совместное владение, владение этажом или квартирой. Интерес представляет статья 1356 Гражданского кодекса. Эта статья определяет период времени в 50 лет, на который владелец может сдать землю в аренду застройщику. В результате, постановления о различных свободных экономических зонах (free zones) ограничивают права сдавать в аренду свои земельные участки на 50 лет. Я позволю себе не согласиться. Гражданский кодекс оперирует только гражданскими актами в соответствии с Федеральным Законом № 1 от 1987 года. Коммерческие же акты сюда не включены. И это наиболее важно, так как полномочия Free zones не попадают в сферу гражданских актов. Скорее они являются или административными, или как минимум коммерческими. Так что действие Гражданского кодекса не распространяется на Free zones.

Существует несколько «местных» указов, которые оперируют правом собственности на недвижимость. Например, Дубай издал указ, запрещающий договоры об аренде сроком более 3 лет. Однако указ не касается вопроса действия договоров об аренде, превышающих указанный срок. В Абу-Даби существует Декрет Эмира №33 от 1968 года, который ограничивает срок договора между владельцем и застройщиком 8 годами.

Порядок наследования

Область вопросов наследства и порядка наследования вызывает особый интерес у иностранцев, владеющих собственностью в ОАЭ. Статья 11 Гражданского кодекса ОАЭ гласит: «Закон страны происхождения гражданина определяет его гражданский статус и компетенцию…». Подстатья 2 статьи гласит: «относительно юридического регулирования иностранных юридических лиц включая компании, ассоциации, учреждения и др., применяются законы государства, в котором данные лица имеют юридический адрес…». Далее Статья 17(1) утверждает: «порядок наследства определяется законом той страны, где находился человек в момент смерти». Эти статьи соответствуют международным стандартам порядка наследования, которые апеллируют к законам той страны, где человек умер. Этот принцип подтверждён различными местными судами.

Однако он подвержен законодательным ограничениям, связанным с недвижимой собственностью. Сравнительный анализ показывает, что приложение закона о национальности умирающего не охватывает случаи, касающиеся недвижимости. Вернее, этими вопросами оперирует закон того места, где расположена недвижимость, т.е. местный закон, lex loci. Статья 18 Гражданского кодекса гласит: «Владение или другие права на собственность в случае с недвижимостью обеспечивает lex situs …». Раздел 2 той же статьи гласит: «Закон страны, в которой находится собственность, решит, является ли она движимым или недвижимым имуществом». Далее, статья 17(5) Гражданского кодекса гласит: «Законодательство ОАЭ рассматривает завещания иностранцев, относительно их недвижимого имущества, расположенного в государстве».

Из вышесказанного можно сделать вывод, что закон, апеллирующий к имуществу иностранца, имеющего вид на жительство в ОАЭ, является законом страны, гражданином которой он является. Тем не менее, проблема возникает с недвижимой частью имущества иностранного гражданина, расположенной в ОАЭ. Применим ли в этом случае закон страны, гражданином которой является завещатель, или же применяется местный закон? То есть следует различать вопросы, связанные с правами на недвижимую собственность, кто из наследников может считаться законным владельцем и имеет право собственности, и вопросы, связанные с правами и обязанностями владельцев per se. На мой взгляд, очередность и распределение прав наследования должен решать закон той страны, гражданином которой является завещатель. Вопросы наследования тесно связаны с вопросами собственности. Но следует признать, что вопрос остается открытым и может быть завершен только после того, как будет направлен и окончательно решен судебными органами ОАЭ.

Вышесказанное иллюстрирует всю сложность вопросов и важность вмешательства законодательной власти для их прояснения. Не стоит опасаться такой неясности законов, так как все это лишь процесс естественного развития законодательной базы в стране.
Категория: Общая Информация | Добавил: nikrealty (24.01.2008) | Автор: Oleg E W
Просмотров: 1647 | Комментарии: 1 | Рейтинг: 0.0/0
Всего комментариев: 1
1  
а может ли гражданин другой страны открыть свою фирму в ОАЭ и если оформить ее на гражданина,как соучредителя, они будут пользоваться равными правами?

Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.
[ Регистрация | Вход ]
Категории раздела
Общая Информация [11]
Инвестиции в недвижимость Дубай
Новости [47]
Статистика
Форма входа
Copyright MyCorp © 2017
Сделать бесплатный сайт с uCoz